地価上昇とはよく聞くけれど･･･この｢地価｣って何？（2007年4月）

地価上昇とはよく聞くけれど･･･この｢地価｣って何？
（2007年4月）

●地価はどのようにして決まるの？

冒頭に触れた｢公示価格｣は、このような地価の一つですが、そもそも地価はどのようにして決まるのでしょうか？
元来、土地は全く同じものが存在しない個別性という特性を持ち、取引する人によって様々な事情があるため、取引価格である｢実勢価格｣もこれらの要因に左右されがちです。この実勢価格に対して、公示価格は、様々な特殊事情を排除して、自由な取引で成立したと考えられる適正な価格を示しています。

地価公示の標準地は、全国3万地点。一つの地点について、不動産鑑定士2人がそれぞれ別々に現地調査をして鑑定評価を行った後、さらに国土交通省の土地鑑定委員会がその結果を審査して、地点間や地域間のﾊﾞﾗﾝｽなどを検討した上で、公示価格を決定しています。

つまり、実際に取引される価格を時価とした場合、公示価格＝時価ではなく、ほとんどの場合、公示価格は時価よりも低くなります。また、公示価格は、1年に1回の定点ﾎﾟｲﾝﾄにおける評価ですので、都市圏の商業地など地価が大きく変動するような地域では、時価と公示価格の格差も大きくなります。とはいえ、土地や戸建て住宅を購入する場合には、地域の価格水準として、近隣や周辺の公示価格は一つの目安となります。

同じように、他の公的地価も評価する基準日等から同一の価格ではなく、相続税や贈与税の計算のもととなる｢路線価(相続税評価額)｣は、公示価格の80％、固定資産税等の計算のもととなる｢固定資産税評価額｣は、公示価格の70％が目安となります。

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